“Sıfır daire, hiç kullanılmadı” haşere muafiyeti değildir

Yeni teslim bir konutta ikinci ya da üçüncü ay içinde başlayan hamam böceği şikâyeti, bizim için sürpriz değil. Alıcı için sürpriz, çünkü satın alırken duyduğu cümle şuydu: hiç kullanılmadı. Kullanılmamış olmak bir temizlik göstergesi sayılıyor, ama koloni açısından bina yaşının pek bir anlamı yok.

Bina teslimden önce zaten kolonileşiyor

Kaba inşaat biter bitmez binada bir insan trafiği başlar ve o trafik yanında beslenme getirir. Usta çantası, öğle yemeği artığı, şantiye yemekhanesi, bekçi kulübesi. Buna ıslak beton ve şap nemi eklenir; kuruma aylar sürer ve bu süre boyunca bina içi bağıl nem yüksek kalır. Ambalaj kartonları, kalıp tahtaları, strafor levhalar kat aralarında haftalarca bekler. Isıtmalı, nemli, karanlık ve kimsenin dolaşmadığı geniş hacimler — barınma açısından son derece elverişli bir tablo.

Teslim sonrasında doluluk yavaş artar. İlk yıl birçok blokta daireler büyük ölçüde boş kalır. Boş daire, kimsenin lambayı yakmadığı, kimsenin dolabı açmadığı ve dolayısıyla hiçbir belirtinin görülmediği bir hacimdir. Doluluk yükseldiğinde insanlar taşınır, mutfaklar çalışmaya başlar ve bir anda “her yerden çıkmaya başladı” denen aşama gelir. Aslında yeni gelen bir şey yok; sadece görünür hale geldi.

Kimin sorumlu olduğu ile ne yapılacağı ayrı sorular

Bu noktada iki ayrı konu birbirine karışıyor. Birincisi biyolojik: kaynak nerede, hangi hattan yayılıyor, hangi katlar etkilenmiş. İkincisi ticari ve hukuki: masrafı kim karşılayacak, yüklenicinin sorumluluğu var mı, yönetim ne zaman devraldı.

İkinci soruyu biz cevaplayamayız ve cevaplamaya da kalkmıyoruz. Yaptığımız şey teknik: keşif yapılır, hangi alanlarda ne bulunduğu ve hangi noktaların açık kaldığı yazılır. O yazı, ikinci sorunun tartışıldığı masada bir dayanak oluyor. Nitelendirmeyi yapacak olan hukukçudur.

Teslim anındaki kayıt

Uygulamada en çok işe yaradığını gördüğümüz şey, teslim tutanağına eklenen kısa ve somut notlar. Şaft ağzı kapatılmamış, banyo menfezinde file yok, tesisat geçişinde halka boşluk açık, mutfak sifon geçişi sıva ile kapatılmamış, bodrum ışıklık ızgarası eksik. Bunlar teslim gününde beş dakikada bakılır ve fotoğrafı çekilir.

Bir tutanak kalemi olmasa bile tarihli fotoğraf işe yarıyor. Sonraki aylarda tartışma çıktığında elde iki tarih oluyor: durumun teslim gününde nasıl olduğu ve şikâyetin ne zaman bildirildiği.

Bildirimi geciktirmek tartışmayı büyütüyor

Uygulamada gördüğümüz düzen şu: sorunu erken ve yazılı bildiren tarafın konumu güçlü, sözlü söyleyip bekleyen tarafın konumu zayıf oluyor. Yeni yapılarda bu tür bildirimlerin belirli süreler içinde yapılması bekleniyor ve süre işledikçe konu tartışmalı hale geliyor. Sürelerin nasıl işlediği ve hangi durumda ne sonuç doğurduğu hukuki bir değerlendirme; bunu bir avukata sormanızı öneriyoruz. Bizim tarafımızdan söyleyebileceğimiz şey teknik: kayıt ne kadar erken tutulursa, sonraki aşamada o kadar işe yarıyor.

Yönetim henüz oluşmamışsa muhatap yüklenici oluyor ve yazışma e-posta üzerinden yürütülüyor. Yönetim oluştuktan sonra konu karar defterine giriyor ve ortak alan çalışması bir gündem maddesi haline geliyor.

Yeni binada karışan iki ayrı tablo

Teslim sonrası ilk yılda gelen şikâyetlerin hepsi aynı kökten gelmiyor ve ayırmak gerekiyor. Bir tarafta yapı kaynaklı olanlar var: tesisat geçişleri, kapatılmamış şaft ağızları, filesiz menfezler, henüz oturmamış peyzajın sulama hattında biriken su. Diğer tarafta taşınmayla gelenler var: ikinci el mobilya, kolileriyle birlikte gelen kartonlar, eski evden taşınan bir tahta kurusu popülasyonu.

Bu ikisinin muhatabı da farklı oluyor. Birincisi yönetim ve yüklenici ile konuşulacak bir başlık; ikincisi tümüyle daire içi bir dosya. Keşifte yaptığımız ilk ayrım bu ve raporda ayrı satırlarda duruyor.

Bizim yazdığımız ve yazmadığımız şey

Verdiğimiz keşif notunda şunlar bulunur: tarih, gezilen alanlar, tespit edilen tür, hangi katlarda hareket görüldüğü, erişilemeyen daire ve hacimler, önerilen kapatma noktaları. Bunlar ölçüme ve gözleme dayanan kalemler.

Bulunmayan şeyler de açık: kusurun kimden kaynaklandığına dair bir görüş, yüklenicinin yükümlülüğüne dair bir yorum, tazminat hesabı. Böyle bir cümle yazmamız istendiğinde reddediyoruz; teknik bir raporun içine sıkıştırılmış hukuki bir iddia, raporun kendisini de tartışmalı hale getiriyor.

Doluluk artmadan yapılan bir ortak alan çalışması, aynı işin bir yıl sonra yapılmasından hem hızlı hem ucuz ilerliyor. Boş katlar gezilebiliyor, mutfaklar henüz dolu değil, hazırlık gerektiren daire sayısı az.